Fundrise è una piattaforma leader nel crowdfunding immobiliare per investitori non accreditati. Fondata nel 2012, Fundrise è stata pioniera dell’asset eREIT, un fondo d’investimento immobiliare privato diversificato che consente alle persone comuni di investire in immobili privati un tempo riservati a privati o istituzioni di altissimo valore netto.
Attualmente, Fundrise gestisce oltre 1 miliardo di dollari di capitale proprio e ha oltre 130.000 investitori sulla sua piattaforma. A causa della natura privata dei suoi investimenti, la volatilità giornaliera è meno visibile.
Inoltre, i rendimenti storici sono rimasti relativamente consistenti, nonostante le oscillazioni del mercato azionario. Naturalmente, le performance passate non sono una garanzia per le performance future.
Per coloro che cercano di diversificare passivamente la loro attività nel settore immobiliare, ho deciso di intervistare Ben Miller, Fondatore e CEO di Fundrise.
Non solo apprezzo l’innovazione che è venuta fuori da Fundrise da quando l’azienda ha iniziato, ma anche la loro analisi degli investimenti e le prospettive annuali del mercato. Si concentrano sui fondamentali di mercato, cosa che apprezzo molto. Fundrise è un grazioso sponsor di Financial Samurai.
Panoramica di Fundrise: Intervista a Ben Miller, fondatore di Fundrise
Qual è la proposta di valore di Fundrise? Quali sono le grandi idee alla base della vostra piattaforma?
Tutto inizia con la nostra missione – costruire un sistema finanziario migliore per il singolo investitore – e da qui prosegue. A nostro parere, pochissime società di servizi finanziari o gestori di investimenti si concentrano effettivamente sul fare la cosa giusta per il singolo (con l’eccezione, forse, dell’Avanguardia). Questo è stato particolarmente vero nel mondo del private equity e dell’investimento immobiliare.
Fin dall’inizio, il nostro obiettivo è stato quello di fare investimenti davvero grandi, quelli che tradizionalmente sono stati disponibili solo per gli investitori ultra high net worth, e renderli disponibili a tutti attraverso una piattaforma a basso costo ed estremamente user friendly.
È questa combinazione di un asset d’investimento storicamente forte, ovvero il settore immobiliare privato, con un nuovo approccio online diretto al consumatore che ci rende davvero unici. Fino a quando non abbiamo avviato l’azienda nessuno l’aveva mai fatto prima, e molti degli addetti ai lavori del settore esistente ci hanno detto che pensavano fosse una cattiva idea.
Non è del tutto sorprendente che si siano sentiti così. Per i gestori di fondi della vecchia scuola, abituati a lavorare solo con una manciata di istituzioni che investirebbero centinaia di milioni – o addirittura miliardi – di dollari alla volta, l’idea di far investire agli individui 1.000 o addirittura 100.000 dollari alla volta sembrava ridicola. Non riuscivano ad apprezzare la portata che si poteva ottenere facendo leva sulla tecnologia.
Solo di recente, una volta che siamo diventati abbastanza grandi da raccogliere e investire somme simili a quelle a cui erano abituati, i giocatori tradizionali hanno effettivamente riconosciuto ciò che stava accadendo, e quanto potenziale c’è nel nostro spazio.
Gestione di oltre 1 miliardo di dollari di capitale
Oggi gestiamo oltre 1 miliardo di dollari di capitale proprio, con tutti di quello che è stato investito dai nostri quasi 130.000 investitori individuali. Ed è questa scala, combinata con la nostra integrazione verticale guidata dalla tecnologia, che crea il vantaggio per i nostri investitori.
Eliminando gli strati di intermediari che altrimenti si trovano di solito tra l’investitore e l’immobile in cui stanno investendo, siamo in grado di ridurre i costi complessivi. Trasferiamo questi risparmi ai nostri investitori sotto forma di commissioni molto più basse rispetto ad altri gestori immobiliari privati.
Il risultato è la possibilità di ottenere rendimenti più elevati, corretti per il rischio, che, ancora una volta, torna alla nostra missione di responsabilizzazione dell’individuo.
Può dirmi cosa differenzia Fundrise dalle altre piattaforme di crowdfunding immobiliare?
Anche se eravamo uno dei prima per essere pionieri del modello di crowdfunding immobiliare online, penso che sia utile per i potenziali investitori capire che non operiamo più sotto la struttura a cui la maggior parte delle persone pensa comunemente quando sente parlare di “crowdfunding”.
Vale a dire che non operiamo un modello di raccolta fondi “deal-by-deal-by-efforts”, in cui pubblichiamo le singole operazioni e speriamo che un numero sufficiente di investitori scelga di investire, in modo che l’operazione assicuri il capitale di cui ha bisogno. Oggi il nostro modello è molto più sofisticato.
Sebbene le prime innovazioni del crowdfunding siano state importanti per continuare ad aprire l’accesso a un maggior numero di individui, a nostro avviso, la natura di tale modello crea dei limiti intrinseci quando si tratta di reperire opportunità di investimento della massima qualità.
Siamo invece oggi – a quanto ci risulta – l’unica piattaforma d’investimento che permette ai singoli (indipendentemente dal patrimonio netto) di investire direttamente (non tramite un broker o altro intermediario) in un pool diversificato (i nostri eREIT e altri veicoli d’investimento) di attività di qualità istituzionale in natura (di una certa dimensione, dimensione, scala, qualità della partnership e profilo di rischio/rendimento).
Il nostro obiettivo è sempre stato quello di dare ai nostri investitori l’accesso al tipo di asset di qualità istituzionale in cui i fondi di private equity avrebbero tradizionalmente investito. Abbiamo lavorato duramente negli ultimi cinque anni per realizzare le fasi e le evoluzioni successive che ci hanno portato a questo punto.
Oggi, investire con Fundrise è molto più simile a investire in BREIT di Blackstone che in un’altra piattaforma di crowdfunding immobiliare. Con l’eccezione che non ci sono broker o altri intermediari – e, grazie alla nostra tecnologia, la nostra struttura tariffaria complessiva è notevolmente inferiore.
Qual è la vostra opinione sul settore immobiliare come classe di attività mentre navighiamo su COVID-19?
Come la maggior parte delle risorse in questo momento, la risposta è: “Dipende”. Mentre in generale riteniamo che gli immobili come investimento siano ben posizionati per resistere alla tempesta, vediamo alcuni tipi di proprietà emergere come vincenti, mentre altri probabilmente avranno difficoltà nel prossimo futuro.
In particolare, gli hotel, i tradizionali negozi al dettaglio, i grandi edifici urbani per uffici e gli appartamenti di lusso in città hanno avuto un impatto negativo abbastanza significativo a seguito della pandemia.
Mentre il commercio elettronico ha concentrato i beni industriali, le abitazioni suburbane e gli appartamenti relativamente convenienti nel sud e nel sud-est, in generale, sono andati molto meglio.
Parte della nostra strategia d’investimento principale è quella di attenerci sempre ai fondamentali, proteggendo il lato positivo e riducendo al minimo quello negativo. Avendo vissuto io stesso tre crisi finanziarie, so che è sempre solo una questione di tempo prima che si verifichi la prossima. Nel migliore dei casi è ingenuo e negligente nel peggiore credere il contrario.
Uno dei grandi vantaggi di investire in alternative è l’opportunità di ancorare il proprio portafoglio a qualcosa di stabile. In questo modo, siete pronti quando arriva una tempesta davvero selvaggia.
Lo comunichiamo spesso attivamente ai nostri investitori. Ad esempio, ecco una delle nostre lettere agli investitori del 2018: Cosa aspettarsi da Fundrise durante la prossima crisi finanziaria.
Due anni avanti veloce, e nell’aprile 2020 abbiamo scritto un’altra lettera dell’investitore dove abbiamo descritto dettagliatamente come i nostri anni di pianificazione sono stati messi alla prova e come si sono mantenuti. Abbiamo mostrato il modo in cui abbiamo progettato i nostri portafogli per servire da fortezza per i nostri investitori.
Abbiamo anche incluso un test di stress dettagliato. Abbiamo analizzato la situazione finanziaria e le prospettive di ogni immobile del nostro portafoglio. Questo è stato un modo per aiutare i nostri investitori a vedere, con maggiore trasparenza, i modi in cui i loro portafogli sono stati accuratamente architettati per resistere al peggio.
Superare i nostri pari
Ora, guardando indietro di 6 mesi, i nostri portafogli hanno ampiamente superato le nostre ipotesi di stress test molto conservative, il che dimostra quanto fossimo ben posizionati.
Siamo convinti che il patrimonio immobiliare privato – ovvero gli investimenti che sono edifici reali e fisici come quelli a cui si può accedere attraverso Fundrise – tenderà a fornire rendimenti più stabili rispetto alle azioni o ai REIT negoziati pubblicamente.
È stato interessante vedere le prestazioni della nostra piattaforma fino ad oggi nel 2020, nel bel mezzo della pandemia. Non solo la performance di Fundrise è stata significativamente più forte di quella dei mercati pubblici, ma è stata anche molto meno volatile.
Analisi delle prestazioni del primo semestre 2020
Per coloro che sono interessati, potete vedere il nostro rapporto sulla performance della prima metà del 2020 che abbiamo fornito agli investitori qui.
Con il tempo, gli impatti della risposta del governo alla crisi diventeranno sempre più rilevanti anche sulla performance degli investimenti a lungo termine. La Federal Reserve ha intrapreso un livello di stimolo finanziario senza precedenti nel tentativo di prevenire un completo tracollo economico.
E anche se questo è stato un aspetto critico nel breve termine, è quasi certo che nei prossimi anni avrà implicazioni di ampia portata e drammatiche per i mercati e gli asset d’investimento. Il comportamento del mercato azionario dall’inizio della pandemia è solo una manifestazione di questo.
Per noi, il settore immobiliare fisico – un bene che produce un reddito elevato – è un prezioso cuscinetto sia per il potenziale di pressioni inflazionistiche che deflazionistiche che possono emergere e distorcere i mercati in modi imprevedibili.
Qual è la strategia d’investimento di Fundrise? Ci sono regioni in cui siete specializzati?
In generale, si comincia con l’esaminare le tendenze macroeconomiche più ampie e come queste si traducono poi in immobili fisici. Cerchiamo di rispondere alle domande”.Quali saranno i principali motori economici nei prossimi decenni? Come influenzeranno la domanda o la mancanza di domanda per determinati tipi di immobili?”
Seguiamo quindi i principi fondamentali dell’investimento di valore. Cerchiamo di investire in attività con una base che è tipicamente inferiore a quello che è considerato il costo di sostituzione. In altre parole, se stiamo cercando di acquistare un condominio già esistente, allora esamineremo prima di tutto quanto costerebbe costruire un condominio simile oggi in un luogo simile.
Diciamo che costa 100 milioni di dollari costruire quell’edificio oggi. Potremmo cercare di acquistare l’edificio esistente per 85-90 milioni di dollari. In questo modo, la nostra base (quello che abbiamo pagato) è inferiore al costo di sostituzione (quello che costerebbe costruire lo stesso). Questo ci aiuta a proteggerci dalla costruzione di molti nuovi appartamenti, che avrebbero difficoltà ad affittare ad un costo inferiore rispetto alla proprietà che stiamo acquistando.
Un buon esempio di queste due idee in gioco è la nostra attenzione per l’acquisizione e la ristrutturazione di comunità di appartamenti a prezzi accessibili attraverso la regione della cintura di sole del paese (alias il stati di sorriso).
Queste aree hanno vissuto – e si prevede che continueranno a vivere – una crescita demografica ed economica superiore alla media, grazie al clima mite, alle abitazioni a prezzi più convenienti e ai mercati del lavoro relativamente forti.
Questi fattori fanno sì che la domanda di appartamenti a prezzi ragionevoli in molte di queste zone sia superiore sia al esistente fornitura, così come il nuova fornitura in costruzione. Di conseguenza, il nostro patrimonio in queste aree ha registrato tassi di occupazione stabili e una forte crescita degli affitti.
In quali tipi specifici di attività investite?
Analogamente a come sviluppiamo le nostre strategie intorno a quali regioni mirare, i tipi di asset in cui puntiamo a investire sono in gran parte guidati dalla nostra filosofia di macro trend a lungo termine.
Un’ampia parte del nostro portafoglio è stata destinata principalmente alle comunità di appartamenti a flusso di cassa. Tuttavia, abbiamo continuato ad evolvere il nostro pensiero per prendere in considerazione alcuni degli impatti che stiamo vedendo da COVID-19.
Un grande esempio è la nostra maggiore attenzione per gli asset industriali dell’ultimo miglio legati all’e-commerce. Queste proprietà hanno la funzione specifica di fornire ai rivenditori e alle società di logistica di terzi la possibilità di effettuare grandi volumi di consegne in aree metropolitane molto popolate in tempi molto brevi.
Naturalmente, tutto questo spazio di mercato è in rapida crescita da diversi anni. Tuttavia, la recente impennata degli acquisti online dovuta alla pandemia non ha fatto altro che aumentare la già forte domanda di questi beni. Questo crea un’opportunità che prevediamo continuerà a crescere.
Prima di acquisire qualsiasi proprietà e di aggiungerla a uno dei nostri fondi, il nostro team passa attraverso un rigoroso processo di sottoscrizione. I risultati sono un tasso di accettazione dell’1-2% dei molti, molti potenziali accordi che attraversano le nostre scrivanie.
Se si guarda il aggiornamenti delle attività condividiamo con gli investitori – il nostro obiettivo è quello di inviare regolarmente aggiornamenti approfonditi sui singoli progetti – vedrete che vi spiegheremo in dettaglio perché pensiamo che un asset abbia un forte business plan, e parleremo del motivo per cui riteniamo che abbia una notevole sicurezza.
Ad esempio, le nostre operazioni di debito sono strutturate in modo tale da essere intrinsecamente isolate dalla volatilità economica a breve termine, semplicemente per la natura del funzionamento di questo tipo di prestito.
Perché Fundrise è diversa dall’investire in un REIT pubblico tradizionale?
Abbiamo scritto un articolo di approfondimento su questo argomento per aiutare i potenziali investitori a capire la differenza tra investire con noi e investire in qualcosa di simile a un indice Vanguard REIT. La risposta breve è che gli investitori di Fundrise investono direttamente in un’emissione primaria di immobili privati non negoziati.
Con un REIT pubblico tradizionale, un investitore acquista azioni di un’operazione secondaria da un altro investitore. Questo avviene tipicamente attraverso un broker, in una società quotata in borsa.
Questa differenza significa alcune cose. In primo luogo, acquistando direttamente in un’emissione primaria, gli investitori stanno essenzialmente tagliando fuori una serie di intermediari ed entrando nell’investimento senza tutti i costi e le commissioni che ne derivano. Immaginate la differenza tra l’acquisto di un’auto nuova direttamente dalla fabbrica e l’acquisto di un’auto nuova da un rivenditore di seconda mano.
In secondo luogo, poiché gli investimenti di Fundrise sono privati e non negoziati, i rendimenti tendono ad essere meno correlati al mercato azionario e, di conseguenza, meno volatili. Ciò significa che la performance è guidata più dalle operazioni effettive delle attività fisiche sottostanti che dal sentimento del mercato, che può essere volubile e incoerente.
La stabilità del nostro patrimonio è visibile nei rendimenti storici della nostra piattaforma negli ultimi 5+ anni.
Quale tipo di investitore trarrà i maggiori vantaggi dall’investimento con Fundrise?
La risposta semplice è davvero qualsiasi investitore che cerca di diversificare al di là dei mercati pubblici e si trova a suo agio con la natura a lungo termine e intrinsecamente illiquida degli investimenti immobiliari. E il bello di Fundrise è che, indipendentemente dal fatto che tu sia un investitore con 5.000 o 5.000.000.000 di dollari, noi ti mettiamo a disposizione questa opportunità.
Troviamo che molti dei nostri investitori si rivolgono a noi proprio perché vogliono possedere beni immobili. Comprendono il potenziale che ha per produrre rendimenti più stabili a lungo termine. Allo stesso tempo, non vogliono affrontare le spese e la seccatura di essere padroni di casa.
La maggior parte degli investitori riceve consigli un po’ contraddittori. Da un lato, vengono istruiti ad acquistare e a mantenere gli investimenti per decenni, fino alla pensione. È saggio impostare questi orizzonti d’investimento in anticipo. Ma dall’altro lato, sono spinti verso attività che hanno incorporate, costosi premi di liquidità per fornire un trading quotidiano, come le azioni.
Per noi non ha senso.
Qualsiasi istituto gestito da gestori di investimenti professionali che abbia un orizzonte di investimento a lungo termine avrà una parte significativa – se non la maggioranza – dei suoi investimenti in beni privati illiquidi. Era solo questione di tempo prima che la tecnologia mettesse a disposizione di chiunque una strategia d’investimento di questo tipo in un modello a basso costo e a basso costo.
Se un investitore ha 10.000 dollari da investire, come consiglia di iniziare a investire su Fundrise? Come sarà l’esperienza nelle prime settimane sulla piattaforma?
La nostra piattaforma è specificamente progettata per gestire questa domanda. Quando entrerete a far parte di Fundrise per la prima volta, vi verranno poste alcune domande sui vostri obiettivi di investimento. Poi sceglierete il tipo di conto e il piano d’investimento che meglio si allinea al raggiungimento di tali obiettivi nel vostro specifico orizzonte d’investimento.
Il nostro sistema alloca poi il vostro investimento in una serie dei nostri fondi esistenti. Creiamo automaticamente un portafoglio che continuerà a diversificarsi nel tempo. Ci vuole letteralmente una manciata di minuti per iscriversi. Una volta che vi iscrivete, sarete immediatamente in grado di vedere ogni attività in cui avete investito.
Man mano che acquisiamo nuovi beni e li aggiungiamo al vostro portafoglio, riceverete aggiornamenti frequenti. Questi aggiornamenti vi terranno informati su come il vostro conto si sta evolvendo, su come le nuove proprietà stanno guidando la crescita e su come il vostro portafoglio si sta espandendo in tutto il paese.
Lo stesso vale per i rimborsi e le relazioni sui progressi compiuti. La trasparenza è in ultima analisi il fulcro della nostra esperienza di prodotto. Ci impegniamo a fondo per dare agli investitori un posto in prima fila alla natura dinamica degli investimenti immobiliari.
A differenza della maggior parte degli altri investimenti che avete in mano, con Fundrise saprete in cosa state investendo. Ci sforziamo di tenervi aggiornati sull’andamento di questo investimento.
Fundrise esiste dal 2012. Com’è stata la performance storica per gli investitori e come si confronta con opportunità d’investimento simili?
Pubblichiamo tutti i nostri dati storici sulle prestazioni qui sul sito web per chiunque possa recensirlo. Come ho detto prima, ciò di cui siamo stati più orgogliosi è stata la coerenza delle nostre prestazioni nel tempo.
Fundrise non vuole essere un investimento rapido e ricco. Il nostro obiettivo non è quello di ricreare la scarica di adrenalina del gioco d’azzardo o del trading di azioni.
In alcuni anni abbiamo conseguito rendimenti più elevati rispetto al mercato azionario e in altri anni siamo stati inferiori. Tuttavia, se si sovrappone il nostro rendimento agli analoghi del mercato pubblico, diventa abbastanza chiaro che si tratta di tipologie di investimento veramente diverse. Così come il valore della coerenza a lungo termine, che ci proponiamo di fornire.
In definitiva, riteniamo che la nostra performance in questo periodo di tempo sia stata probabilmente altrettanto forte, se non più forte, di qualsiasi altra classe di attività che sia pubblicamente disponibile per la nostra base di investitori in modo passivo e a basso costo.
La nostra speranza è che, continuando a crescere, la natura tecnologica del nostro modello di business ci consenta di continuare a diventare sempre più efficienti. A sua volta, questo si traduce in ritorni sempre più forti.
Futuro luminoso nel settore immobiliare
Grazie a Ben per aver condiviso le sue riflessioni sulla proposta di valore di Fundrise e le sue prospettive per il 2021 e oltre. Con almeno due vaccini con un tasso di efficacia del ~95%, non vedo l’ora che il mondo torni alla normalità.
Credo che il settore immobiliare commerciale inizierà a recuperare e potenzialmente a superare la S&P 500. Anche se sono rialzista sui titoli, è difficile per me investire in modo aggressivo in azioni alle attuali valutazioni. Abbiamo già sperimentato un enorme apprezzamento del capitale. È sufficiente massimizzare i miei conti pensionistici con agevolazioni fiscali e i miei figli Roth IRA e 529 piani.
Per ulteriori investimenti, sto concentrando i miei soldi su classi di attività che possono generare un flusso di cassa costante. Il valore del cash flow è aumentato notevolmente perché i tassi d’interesse sono scesi notevolmente. Tuttavia, non credo che i prezzi degli immobili abbiano apprezzato tanto quanto il flusso di cassa, e quindi l’opportunità.
Qui potete iscrivervi ed esplorare Fundrise gratuitamente.