Una delle chiavi per essere un padrone di casa di successo è trovare buoni inquilini. Ad un certo punto del vostro viaggio da locatore, potreste trovarvi in una situazione in cui dovrete decidere tra inquilini migliori o affitti più alti. Naturalmente, in una situazione ideale, vi piacerebbe avere entrambi.
Questo post condividerà la mia ultima esperienza di ricerca degli inquilini. Vi darò alcune cose su cui riflettere se mai vi imbatterete in questo dilemma.
Inquilini migliori o affitti più alti
Quando avevo 20 e 30 anni, non avrei mai rinunciato a inquilini disposti e in grado di pagare l’affitto più alto al più presto. Non importava quanto il potenziale inquilino sembrasse fastidioso, se si qualificava finanziariamente, l’accordo era sempre fatto.
Ero concentrato al 100% sulla generazione del massimo rendimento di ogni investimento. Una proprietà non occupata comporta una notevole perdita di rendimento. Meno profitti significava più tempo prima dell’indipendenza finanziaria.
Tuttavia, a causa della mia attenzione alla redditività, ho anche sofferto per aver dato il mio consenso ad affittuari che non erano molto adatti. Con un gruppo di inquilini, l’affitto è stato pagato in ritardo otto volte in un anno. Inoltre, i miei vicini mi hanno scritto più volte dicendo che i miei inquilini stavano organizzando forti feste in casa. Inoltre, questi inquilini hanno anche danneggiato la mia casa. Hanno messo alla prova la mia fede nell’umanità.
Dopo ogni misero incontro, sono diventato logicamente più esigente con gli inquilini che ho scelto. Ora che ho 40 anni, non accetto più solo chi si qualifica. Gli inquilini devono essere una grande coppia. Non solo devono spuntare tutte le caselle finanziarie, ma devono anche avere grandi referenze ed essere piacevoli da interagire.
A pensarci bene, gli appuntamenti devono essere così quando si invecchia. Diventi così schizzinoso che un giorno potresti finire con nessuno!
Perché ho rinunciato a più soldi per inquilini migliori
Di recente, ho superato quattro ingegneri del software maschi che volevano affittare la mia casa con quattro camere da letto.
Un ragazzo si è trasferito dall’India, un altro si è trasferito da Atlanta, e due ragazzi lavoravano nella sonnolenta periferia vicino a Facebook e Google. Erano tutti amici di college all’Indian Institute of Technology di Mumbai e volevano stare insieme.
Purtroppo per loro, hanno fatto rivivere il mio PTSD da quando ho affittato la mia vecchia casa in affitto a 5 ingegneri maschi anni fa. I miei vecchi inquilini hanno distrutto la mia casa e non hanno mai pagato in tempo.
Speravo che questi nuovi ragazzi fossero dei super nerd, visto che l’IIT è come il MIT dell’India. Come super nerd, si spera che non si organizzino feste di coronavirus. Siete rispettosi dei vostri vicini. E le uniche relazioni romantiche che avete sono con il vostro computer.
Il loro stipendio base combinato era di oltre 60.000 dollari al mese. Erano anche disposti a pagare immediatamente 6.700 dollari al mese di affitto. Sulla carta, avevano un aspetto fantastico. Ma una volta che ho iniziato a parlare con loro, la mia impressione di loro è andata rapidamente in frantumi.
Qui c’erano delle bandiere rosse.
1) Contrattato subito
All’inizio hanno chiesto immediatamente uno sconto. Non avevano ancora visto il posto. Io ho rifiutato perché avevo appena messo in vendita la mia proprietà e volevo testare il mercato. Pensavo di avere un prezzo equo per l’immobile e avevo altre parti interessate.
Nella mia esperienza di padrone di casa dal 2005, ho scoperto che ogni volta che qualcuno fa subito un affare sul prezzo, tende ad essere molto più affittuario ad alta manutenzione.
2) Già respinto da un altro proprietario
Dopo che ho rifiutato la loro domanda a bassa pressione, ho pensato che fosse la fine per loro. Poi, due settimane dopo, si sono informati di nuovo sulla mia proprietà al prezzo che avevo chiesto inizialmente. Hanno detto di aver visto altre 15 proprietà e di aver pensato che la mia fosse la migliore.
Ho chiesto loro informazioni sulla loro esperienza di ricerca e mi hanno detto che sono arrivati alle fasi finali di una proprietà. Dopo circa una settimana di lavoro, sono stati respinti dall’amministratore della proprietà.
Ho chiesto loro perché sono stati respinti e hanno detto che i proprietari erano esitanti ad avere quattro ragazzi che vivono sopra di loro. Ma poi hanno detto che il proprietario era in vacanza e viveva in un’altra proprietà. Ero confuso.
Avere dei potenziali inquilini che dicono di voler affittare la vostra casa dopo averla ceduta inizialmente non è una bella sensazione. Quando poi scopri che sono stati respinti da un altro proprietario, ti chiedi cosa c’è che non va in loro. Nessuno vuole sentirsi come se fosse il premio di consolazione.
3) Parlato dei loro servi
Uno dei potenziali inquilini mi ha scritto e mi ha chiesto di parlargli subito. Non è stato educato o premuroso nella sua richiesta. Quando non gli ho risposto immediatamente, mi ha scritto di nuovo. Che seccatura.
Al telefono mi ha chiesto se avrei pulito la casa prima di trasferirmi se avessero affittato il posto. Mi ha insultato, perché avevo pulito a fondo la casa prima per ore. Non avevo ancora accettato di affittare la casa a loro, e lui mi chiedeva già di pulire una casa già pulita.
Il potenziale inquilino poteva sentire il fastidio nella mia voce, così ha cercato di spiegare: “I miei domestici in India tengono la casa dei miei genitori eccezionalmente pulita ogni settimana, ed è per questo che ho elevati standard di pulizia”.
Uh huh. Dopo una chiacchierata di 15 minuti, gli ho detto che non credevo che la mia proprietà fosse quella giusta. Gli ho detto che avrebbe dovuto cercare un appartamento con 4 camere da letto al Four Seasons o al St. Ha detto che hanno cercato e non hanno trovato niente di abbastanza grande.
4) Aspettative disattese
Dopo aver riattaccato il telefono, ho cercato online e ho trovato un paio di posti fantastici al Four Seasons e al St. L’affitto era di 35.000 dollari al mese per uno e 42.000 dollari al mese per l’altro.
Gli ho mandato le liste e lui ha risposto, “Stai cercando di dirci qualcosa?
Una delle mie maggiori preoccupazioni è l’affitto ad inquilini con aspettative non corrispondenti. Queste prospettive si aspettavano alloggi a 5 stelle per i prezzi del Motel 8. Ok, 6.700 dollari al mese non sono esattamente economici. Tuttavia, quando si guadagnano più di 60.000 dollari al mese e si è abituati a servitori che puliscono e cucinano per voi, spendere circa l’11% del vostro reddito lordo per l’alloggio è conveniente.
Le persone che sono ricche, ma contrattano duramente, non sono persone con cui voglio avere a che fare. Preferisco invece lavorare con persone che apprezzano il valore di un immobile.
Quando rinunciare a più soldi per inquilini migliori
Nonostante il gruppo di potenziali inquilini disposti a trasferirsi la settimana successiva, ho detto loro che non eravamo una bella coppia. Ero disposto a tenere il mio affitto vuoto per almeno un altro mese nella speranza di trovare inquilini migliori. Per fortuna, l’ho fatto.
Ecco quando penso che si dovrebbe rinunciare a più soldi per inquilini migliori. Una volta che hai dei cattivi inquilini, ti faranno impazzire.
1) Non hai un buon feeling
Tutto può andare bene sulla carta, ma se non vi sentite a vostro agio con i vostri potenziali inquilini, probabilmente vi sentirete peggio dopo che i vostri inquilini si saranno trasferiti.
Le persone fastidiose diventano sempre più fastidiose. E se i vostri potenziali inquilini hanno fatto qualcosa per insultarvi e non vi scusate, il vostro risentimento si inasprirà.
2) Potete permettervi di aspettare.
Forse avete pagato la vostra proprietà in contanti. O forse avete abbastanza flussi di reddito passivi che non vi dispiacerebbe avere la vostra proprietà libera per mesi.
Conosco alcuni investitori che tengono le loro proprietà libere per anni. Gli immobili sono solo un modo per parcheggiare i soldi, specialmente per gli investitori stranieri. Alcune famiglie acquistano proprietà da dare ai loro figli un giorno. L’affitto della casa è di secondaria importanza.
3) Date grande valore al vostro tempo e al vostro basso fatturato.
Un grande inquilino che paga puntualmente, si prende cura della vostra proprietà e vive nella vostra proprietà per anni vale molto. Sta a voi quantificare il valore di un inquilino stabile.
Se si accettano quattro compagni di stanza, si devono affrontare quattro vite diverse. Ci potrebbe essere una porta girevole di coinquilini che potrebbe mangiarti un sacco di tempo. In alternativa, potreste tenere duro per una famiglia, che probabilmente rimarrà più a lungo.
Più invecchiate, più apprezzerete il vostro tempo. Pertanto, in qualità di affittuario, potresti voler cercare locatori più anziani e più ricchi da cui affittare. Potrebbero essere più disposti a darvi un accordo migliore se siete più autosufficienti.
Come padrone di casa, quantificate il valore del vostro tempo e della vostra felicità. Confrontate l’importo a cui state pensando di rinunciare per i migliori inquilini con il tempo che guadagnerete non dovendovi occupare di loro.
4) Siete indecisi se affittare o vendere.
Un buon investitore immobiliare valuta sempre i pro e i contro della vendita o dell’affitto della sua casa, soprattutto quando c’è un posto vacante. Un immobile vacante vende molto meglio di un immobile occupato.
Più si è indecisi se affittare o vendere, più si deve aspettare ad affittare. Anche in questo caso, se si è sfortunati con gli inquilini cattivi, la propria vita potrebbe essere un incubo vivente.
Se state decidendo se affittare o vendere, create una gara. In una corsia c’è un agente immobiliare che cerca di vendere la vostra proprietà per un dollaro. In un’altra corsia c’è un agente immobiliare che cerca di ottenere gli inquilini ideali per l’importo più alto dell’affitto. Chi trova qualcuno per primo in 30 giorni vince.
Ho organizzato una gara di questo tipo tra me e un agente immobiliare nel 2017 e ho perso. Per questo motivo, ho finito per vendere la mia casa in affitto e ho reinvestito la maggior parte del ricavato.
5) Se credete che il mercato degli affitti si inacidisca.
Come locatore, dovresti sempre scommettere sul futuro mercato degli affitti. Se credi che il mercato degli affitti si indebolirà nel prossimo anno, potresti voler offrire uno sconto sul mercato ora per bloccare i grandi affittuari che, si spera, resteranno per il lungo termine.
I mercati degli affitti tendono a non rimanere deboli per più di 1-2 anni, poiché gli affitti più bassi attirano una maggiore domanda. L’ideale sarebbe avere un inquilino che superi la recessione. Quando sarà il momento del rinnovo del contratto di locazione o di nuovi inquilini, il mercato degli affitti avrà ripreso a crescere.
Non affittare in fretta la tua proprietà
In qualità di locatore dal 2005, vi consiglio vivamente di prendervi il tempo necessario per trovare l’inquilino perfetto. Anche se dovete rinunciare a uno o due mesi di affitto in più, vale la pena di trovare un inquilino che rispetti pienamente il contratto di locazione.
L’ultima cosa che volete è tonnellate di fatturato, mancati pagamenti, e-mail e testi costanti e danni alla proprietà. Naturalmente, non saprete veramente quanto saranno bravi i vostri inquilini finché non si saranno trasferiti per un po’ di tempo.
Il vostro obiettivo è quello di cercare di generare il maggior numero possibile di entrate nel modo più passivo possibile. Anche se dovete accettare un affitto più basso per inquilini migliori, potrebbe valere la pena.
In bocca al lupo per la ricerca degli inquilini!
Trovati inquilini migliori
Per quanto mi riguarda, ho trovato affittuari migliori per 150 dollari al mese in meno. Ci è voluta solo una settimana in più per trovarli. Dato che hanno una famiglia, credo che rimarranno per anni. È bello avere inquilini che sono su una barca simile alla nostra. Inoltre, hanno una solida situazione finanziaria.
Sono felice di rinunciare a 1.800 dollari all’anno di reddito da affitto per occuparmi di una sola unità contro quattro coinquilini. Ci sono troppe parti mobili con quattro coinquilini. E uno dei coinquilini ha detto che lascerà San Francisco tra un anno. Questo significherebbe trovare almeno un sostituto una volta scaduto il contratto d’affitto.
Continuo ad essere molto rialzista nell’investire in immobili in affitto. Il valore del reddito da locazione è aumentato notevolmente perché i tassi d’interesse sono scesi molto. Eppure, nel mio quartiere i prezzi delle case unifamiliari sono aumentati di una sola cifra.
In qualità di persona che non vuole tornare a un lavoro diurno, generare un reddito passivo è la mia priorità assoluta.
Lettori, avete rinunciato a più soldi per inquilini migliori? Avete mai accettato nuovi inquilini che non vi sono piaciuti e avete finito per rimpiangere la vostra decisione?
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