Dopo l’imprevista volatilità del 2020, CrowdStreet voleva sapere come i singoli investitori pensavano agli investimenti immobiliari nel 2021. CrowdStreet è stato in grado di condurre un sondaggio con 1.200 intervistati, uno dei più grandi nel suo genere. I risultati del sondaggio forniscono una prospettiva approfondita degli immobili commerciali per il 2021 e oltre.

Sono particolarmente interessato alle loro prospettive nel settore immobiliare commerciale dato i miei attuali 14 investimenti CRE del valore di circa $ 500.000. Inoltre, il mio obiettivo principale per il 2021 è investire nel settore immobiliare dato che non mi piace la volatilità del mercato azionario.

In qualità di investitore in cerca di reddito che dispone già di sufficienti titoli growth, il settore immobiliare offre la diversificazione che desidero in questa ripresa economica. In questa fase, sono più a mio agio nell’investire in opportunità di asset reali emergenti piuttosto che in azioni che sono già state gestite.

CrowdStreet è oggi una delle principali piattaforme di crowdfunding immobiliare. Il loro focus è sugli investimenti immobiliari commerciali individuali in città di 18 ore. Dato lo spostamento demografico verso aree a basso costo del paese, CrowdStreet è nello spazio giusto al momento giusto.

Scopriamo il livello di interesse degli intervistati per il settore immobiliare, la loro classe di attività, le preferenze regionali e altro ancora.

Prospettive di immobili commerciali per il 2021 e oltre

Un enorme 96% degli intervistati ha dichiarato di aver pianificato di effettuare almeno un investimento immobiliare commerciale (CRE) quest’anno. Quasi il 30% punta a realizzare quattro o più nuovi investimenti.

Rispetto al 2020, gli investitori hanno dichiarato a CrowdStreet che stanno pianificando di moderare la loro esposizione al mercato azionario. Solo il 31% prevede di investire di più in azioni. Mentre il 48% investirà effettivamente meno in obbligazioni (solo il 7% prevede di investire di più). Questo è in confronto al 55% che prevede di investire di più in CRE quest’anno.

L’American Association of Individual Investors tiene traccia del sentiment degli investitori settimana dopo settimana. Mentre il pessimismo è sceso al minimo di 6 settimane a febbraio, vale la pena notare che il sentimento degli investitori e la volatilità spesso vanno di pari passo.

Considerate le montagne russe del 2020, non sorprende che alcuni investitori stiano cercando di ridurre al minimo la propria esposizione al mercato azionario. Molti cercano nel settore immobiliare un modo per diversificare i propri portafogli.

Quando CrowdStreet ha chiesto agli investitori perché erano interessati a CRE, la diversificazione ha segnato una vittoria come motivo numero uno.

In quali tipi di immobili commerciali stanno cercando di investire gli investitori?

Secondo il sondaggio biennale immobiliare commerciale Allen Matkins / UCLA Anderson Forecast, “gli investitori sono ottimisti sul prodotto multifamiliare e industriale, ma per la vendita al dettaglio e gli uffici, le prospettive sono deprimenti”.

Il sondaggio tra gli investitori di CrowdStreet ha fatto eco a questa scoperta. Multifamiliare e industriale in cima alla lista dei preferiti. Nel frattempo, ha dimostrato un enorme 75% degli intervistati nessun interesse per la vendita al dettaglio.

Perché gli investitori sono così ottimisti sulla multifamiglia?

Perché gli investitori sembrano così fiduciosi nel multifamiliare? Con la perdita di posti di lavoro in aumento all’inizio della pandemia, c’era la preoccupazione immediata di vedere picchi significativi nei tassi di posti vacanti e inadempienze di locazione.

Tuttavia, con lo scoppio della pandemia, abbiamo assistito a un notevole cambiamento nel comportamento dei locatari. Le persone sono migrate dai centri urbani altamente popolati alle periferie alla ricerca di unità più grandi e comunità multifamiliari meno densamente popolate.

Tassi complessivi di posti vacanti per multifamiliari suburbane rifiutato, con un posto vacante nazionale del 6% nel terzo trimestre del 2020. Mentre l’occupazione multifamiliare del centro è aumentato a circa il 9%.

Tuttavia, l’intervento del governo ha contribuito a proteggere questo settore sia con uno stimolo monetario, sia implementando una moratoria sugli sfratti. Di conseguenza, la riscossione degli affitti non è mai scesa sotto il 93% nel 2020, come riportato dal Consiglio nazionale per gli alloggi multifamiliari. I tassi di raccolta finali erano, ma ancora vicini, ai tassi del 2019.

Gli affittuari possono essere in movimento, ma tutti devono vivere da qualche parte.

Qual è il caso toro sulla proprietà industriale?

Quando si parla di industria, gli investitori hanno motivo di credere nel successo a lungo termine di questa asset class. I valori della proprietà industriale sono aumentati costantemente nel corso del 2020 grazie, in gran parte, al drammatico aumento degli acquisti online causato dalla pandemia.

Mentre il tasso di crescita stratosferico del 2020 quasi certamente si attenuerà negli anni a venire, a rapporto pubblicato da Green Street Advisors nell’ottobre 2020 prevedeva che il 30% di tutte le vendite al dettaglio avverrà online entro il 2030.

Traducendo tale tasso di crescita in domanda di immobili industriali, Progetti JLL che gli Stati Uniti richiederanno un ulteriore miliardo di piedi quadrati di immobili industriali entro il 2025.

Secondo Cushman & Wakefield, la richiesta di affitti dovrebbe continuare ad aumentare di anno in anno. Mentre Green Street Advisors prevede che il settore industriale sarà uno degli unici due tipi di asset (insieme alle abitazioni industriali) a vedere una forte crescita del reddito operativo netto (NOI) nel 2021.

Perché la preoccupazione nel settore immobiliare al dettaglio?

D’altro canto, non è difficile capire perché gli investitori sono diffidenti nei confronti del commercio al dettaglio. Essendo il secondo tipo di asset più colpito dopo gli hotel, il settore della vendita al dettaglio è entrato nel 2021 in uno stato di indebolimento.

A parte i negozi di alimentari, la maggior parte dei punti vendita al dettaglio rimane ancora fortemente limitata nelle loro operazioni. Fino all’ampia distribuzione di un vaccino, sarà probabilmente consentito aprirli solo in base a rigide linee guida di sicurezza.

Oltre a ciò, CrowdStreet ha scoperto che gli investitori preferivano anche l’ubicazione regionale. Il sud-est è stato il vincitore della regione chiara, battendo il Midwest e la regione montuosa di 13 punti percentuali.

Gli investitori istituzionali sono d’accordo. Invitation Homes e Rockpoint Group hanno costituito una joint venture per acquisire e gestire affitti unifamiliari negli Stati Uniti occidentali, negli Stati Uniti sudorientali, in Florida e in Texas.

Nel frattempo, la società multifamiliare RangeWater ha lanciato una piattaforma da 800 milioni di dollari per costruire e gestire comunità di noleggio unifamiliari. Questo è ciò che CrowdStreet chiama Build-to-Rent, nella regione Sunbelt.

Ultimo ma non meno importante, CrowdStreet voleva sapere se c’erano delle specifiche di un accordo che gli investitori valutassero.

Che tipo di specifiche dell’operazione apprezzano gli investitori?

Nel complesso, gli investitori si sono concentrati sull’affidabilità nella valutazione di un’opportunità di investimento. Ben oltre la metà ha indicato l’esperienza dello sponsor e il piano aziendale complessivo come molto importanti per il proprio processo di valutazione.

I successivi fattori più importanti per gli investitori nella valutazione di un’opportunità di investimento CRE sono IRR mirato, flusso di cassa potenziale, profilo di rischio, classe di attività, geografia e fattori ESG (ambientali, sociali, di governance).

Dopo le montagne russe del 2020, sembra che gli investitori stiano valutando gli sponsor che hanno vissuto diversi cicli economici e hanno superato con successo gli alti e bassi più di altri fattori.

E ha senso. Quando hai acquistato la tua casa, pensa a quanta due diligence la banca ha fatto su di te rispetto alla proprietà. Forse c’era un rapporto di due pagine che valutava la casa e il terreno. Ma i sottoscrittori probabilmente avevano più di 50 pagine su di te e sulla tua storia finanziaria. Questo perché la banca lo sa voi sono il fattore di rischio, non la casa.

Quando si tratta di CRE, l’azienda dietro l’accordo (sponsor) è quella responsabile di guidare il capitale di un investitore attraverso gli alti e bassi. Gli investitori vogliono sapere che possono fidarsi delle persone a cui stanno dando il loro investimento.

Come ha detto un investitore a CrowdStreet, “Mi piace il valore aggiunto con il giusto piano aziendale e il team per farcela”.

Investire in CRE nel 2021 e oltre

Su tutta la linea, CrowdStreet ha scoperto che gli investitori apprezzano i molteplici vantaggi del settore immobiliare. Gli investitori utilizzano in particolare CRE per distribuire il rischio nei loro portafogli e per proteggere il loro capitale.

Gli investitori stanno cercando di investire in regioni e classi di attività che erano in aumento prima di marzo 2020 e, ergo, probabilmente si riprenderanno per prime. Le prospettive per gli immobili commerciali sembrano promettenti mentre il lancio del vaccino continua.

Quando valuto un accordo, sono d’accordo con gli intervistati che hanno selezionato Sponsor Experience come fattore più importante. Voglio investire con uno sponsor che ha attraversato il bene e il male. Investire con uno sponsor che ha visto solo un mercato rialzista non è l’ideale.

In un contesto di tassi di interesse bassi, il settore immobiliare è la mia classe di attività preferita per generare rendimenti e rendimenti di capitale più elevati. In qualità di investitore accreditato, puoi unirti a CrowdStreet qui e seguire le ultime offerte di investimento.

Grazie a CrowdStreet per aver fornito a tutti noi i loro approfondimenti sul sondaggio e per essere un continuo sostenitore di Financial Samurai.